投資美國不動產相關稅務議題
最近好多朋友詢問關於投資美國不動產的所得稅分析，通常第一個問題都是請我們建議用公司投資還是用個人名義持有不動產，其實兩種架構都各有優缺點，以下是簡單的分析，但是請一定要請美國會計師依您的投資目的，持有期間，及相關因素一併考慮了之後來協助您最適合的規劃。
投資美國不動產應以個人名義投資或是透過公司投資?
個人投資架構
對於一般投資人來說，以個人名義投資美國房地產是最直接也最單純的投資辦法，且無論是美國籍或非美國籍之個人，皆可投資美國房地產。購置房產後，於稅上需注意下列事項:
- 非美國籍的投資人如果有產生房租收入，原則上要以收入的總額之30%扣繳。但是因為扣繳金額很高，建議要申請針對該房租收入的課稅模式變更。申請變更之後，房租的課稅模式就會跟美國人一樣。
- 每年須將投資收益/損失於所得稅上申報
- 房產之相關費用如房貸利息、管理費用、保險、建物折舊、差旅費用等皆為核實認列
- 依照個人所得稅累進稅率課稅，2017年最高為39.6%，自2018-2025年最高稅率為37%，請參閱其他文章討論所得稅累進級距表。
- 當年度投資損失若超過投資收益，稱之為被動損失(因投資屬於非付出勞力之被動活動)，可無限期累計至之後年度使用，也可以跟未來的資本利得互抵。
- 房產若持有一年以上，即被視為長期投資。於出售房產時，可以適用優惠的長期投資資本利得稅率 (15%/20%)。非美國籍的投資人於處分房地產的時候會有15%的扣繳，15%是以出售的價金作為課稅的基礎。
- 投資人若有台灣籍，且海外收益超過台幣一百萬元以上者，在台灣稅上須申報該海外所得/損失
透過公司投資架構
除了上述直接以個人投資房產外，也可以評估透過設立公司持有房產，是否在稅上較為有利。公司設立類型主要可分為美國一般公司組織 (C Corporation) 以及穿透型組織 (LLC)。於稅上需注意下列事項:
一般公司組織 (C Corporation) -
- 需考量公司設立成本及年度申報費用
- 每年須將投資收益/損失於公司所得稅上申報，股東不需要另外申報
- 房產之相關費用如房貸利息、管理費用、保險、建物的折舊、差旅費用等皆為核實認列
- 依照公司所得稅稅率課稅，2017年最高為35%。自2018年以後調降至21%
- 當年度投資損失若超過投資收益，累計至虧損扣抵，可在未來20年內抵用
- 無優惠的長期投資資本利得稅率
- 台灣籍投資人不需申報海外所得，除非公司有股利發放，但是股利分配時美國會有30%的股利扣繳稅款
穿透型組織 (LLC) -
- 需考量公司設立成本及公司年度之申報費用
- 每年須將投資收益/損失於公司及個人所得稅上申報，LLC 因為是穿透型公司，所以公司要申報所得但是不繳稅，公司的股東則要依據應分配的所得來申報個人所得稅。
- 房產之相關費用如房貸利息、管理費用、保險、建物折舊及差旅費用等皆為核實認列
- 投資人須按照持股比例申報穿透型組織之收益及損失，故稅率取決於申報人之個人所得稅稅率，2017年最高為39.6%，自2018-2025年最高稅率為37%
- 當年度投資損失若超過投資收益，稱之為被動損失(因投資屬於非付出勞力之被動活動)，可無限期累計至之後年度使用
- 如果股東是個人，適用優惠的長期投資資本利得稅率 (15%/20%)，如果股東是公司組織則沒有優惠的資本利得稅率。
實際情形可以諮詢您的會計師或稅務專家以了解如何合法及有效的節稅。